Bez-Bau-GB

Bez-Bau-GB_2022

INHALT G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 VORWORT ................................................................ UNSERE GENOSSENSCHAFT .................................... 5 6 Kurzporträt .................................................................... 6 Organe ........................................................................... 7 · Vorstand ...................................................................... 7 · Aufsichtsrat ................................................................. 7 · Vertreterversammlung ................................................ 7 Mitglieder ...................................................................... 8 Mitarbeiter .................................................................... 8 Dank des Vorstandes ..................................................... 9 MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG .................................................. 10 NEUBAU ................................................................... 16 BERICHT DES AUFSICHTSRATES .............................. 22 LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022 ...... 24 Grundlage des Unternehmens ...................................... 24 Wirtschaftsbericht · Geschäftsverlauf .......................................................... 24 · Wirtschaftliche Lage des Unternehmens .................... 25 Prognosebericht ............................................................ 27 Chancen und Risikobericht .......................................... 27 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten ............................................... 28 KENNZAHLEN ........................................................... 28 JAHRESABSCHLUSS 2022 ......................................... 30 Bilanz zum 31. Dezember 2022 ..................................... 30 Gewinn und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2022 ......................... 32 Anhang des Jahresabschlusses 2022 ............................. 33 ABSCHIED ................................................................. 42 IMPRESSUM ............................................................. 43 S I N H C I E Z R E V S T L A H N I 3

VORWORT G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, LIEBE GENOSSINNEN UND GENOSSEN, die drei Pandemiejahre und der seit mehr als einem Jahr andauernde Ukrainekrieg hinterlassen Spuren und Auswirkungen, die sich über alle Be reiche unserer Geschäftstätigkeit er strecken und mit denen wir gelernt haben umzugehen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir unser Neubau und Modernisie rungsprogramm trotz aller Widrig keiten fortgesetzt und inzwischen 39 Wohnungen in Stuttgart, 18 Wohnun gen in Leonberg und 12 Wohnungen in Kornwestheim für die neuen Bewoh ner fertiggestellt. René Rhein und Elmar Carle Die Vorzeichen, insbesondere für den Neubau hinsichtlich Baupreise und Zinsentwicklung, haben sich im Jahr 2022 komplett gedreht. Damit wurden die Errichtung und die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen für unsere Mit glieder noch schwieriger. Es gilt nun, auch diese Schwierig keiten zu überwinden und der immer stärker spürbaren Wohnungsknappheit entgegenzuwirken. Besonders beschäftigt haben uns im vergangenen Jahr die Pflicht zur Dekarbonisierung. Sämtliche Wohnungsbestän de wurden hierfür von uns durchleuchtet, um einen Fahr plan gestalten zu können, an dessen Zielpunkt eine 2Neutralität der Bezirksbaugenossenschaft Altwürt CO temberg e.G. gegeben ist. Elmar Carle Kaufmännischer Vorstand René Rhein Technischer Vorstand T R O W R O V 5

UNSERE GENOSSENSCHAFT KURZPORTRÄT „Wohnraum schaffen“ – das ist das klar formulierte Ziel der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. In Zeiten steigender Mietpreise ermöglicht die Bezirksbau genossenschaft vergleichbar preiswerten Wohnraum in ihren mehr als 2.240 Einheiten in der Region Stuttgart. Neben der Schaffung neuer Wohneinheiten ist sie für die Betreuung, Bewirtschaftung und die Verwaltung ihrer Mietwohnungen, Gewerbeeinheiten sowie Stellflächen zuständig. Gründung am 25. Mai 1907 als Bau und Sparverein Kornwestheim Aufgaben Die Bezirksbaugenossenschaft ist als Wohnungsunternehmen von Interesseneinflüssen Dritter unabhängig und nur dem Wohl der Mitglieder verpflichtet. Prüfungsverband vbw Verband badenwürttembergischer Wohnungs und Immobilien unternehmen e.V. Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart Eintragung am 25. Juni 1907 in das Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter Nr. 200018 Bauleistungen Seit dem Bestehen der Genossenschaft wurden 3.751 Wohn einheiten und 14 gewerbliche Einheiten erbaut. Unsere Geschäftsstelle in Kornwestheim 6

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 ORGANE Unsere amtierenden Organe: Vorstand Elmar Carle Kaufmännischer Vorstand René Rhein Technischer Vorstand Aufsichtsrat Rolf Bittlingmaier Vorsitzender Heiko Laich Stellvertretender Vorsitzender Stefan Gabler Schriftführer Vertreterversammlung Vertreterversammlung Aufsichtsrat Vorstand Gökmen Sengül Daniela Floß Stellvertretende Schriftführerin Jochen Zeltwanger Nachstehend sind alle amtierenden Vertreter nach den einzelnen Wahlbezirken in alphabetischer Reihenfolge aufgelistet. Sofern einzelne Vertreter zwischenzeitlich ausgeschieden sind, ist der gewählte Ersatzvertreter nachgerückt. Wahlbezirk 1 Bindel, Falco Dressler, Birgit Grundmann, Erich Haas, Bernd Hermann, Monika Jaiser, Reinhold Kämmle, Markus Kaske, Helmut Kenserski, Eberhard Kieber, Uwe KurzHantschk, Heike Mainka, Ewald Noack, Siglinde Offterdinger, Diana Ott, Thomas Parcetic, Manfred Pendini, Fransesco Peters, Frank Peters, Harry Petrak, Inge Probus, Ralph Reinhardt, Edgar Reiss, Georg Richter, Alexander Steichele, Werner Zimmer, Isolde Wahlbezirk 2 Becker, Diana Braun, Brigitte Derner, Jörg Englisch, Karin Enns, Alexander Gabler, Monika Gruber, Dr. Thomas Guldin, Tobias Herbst, Christin Hilcher, Brigitte Horntasch, Holger Mertlbauer, Beate Montwill, Michele Simioni, Martina Völtz, Horst Volz, Melanie Weissinger, Andreas Zeiher, Marco Wahlbezirk 3 Dürr, Sarah Gerres, Mario Hertkorn, Ramona Terber, Ralf Wende, Jens Wiesner, Thomas Zeltwanger, Tom T F A H C S N E S S O N E G E R E S N U 7

UNSERE MITGLIEDER Im Geschäftsjahr 2022 sind 139 neue Mitglieder unserer Genossenschaft beigetreten. Nahezu ebenso viele Mitglieder sind ausgeschieden, sodass unsere Genossenschaft zum Ende 2022 aus 3.094 Mitgliedern bestand. Die Anzahl der Ge schäftsanteile hat sich zum Ende des Geschäftsjahres 2022 auf 29.495 Anteile, hauptsächlich durch die Neuordnung der Geschäftsanteile infolge einer Satzungsänderung, deutlich erhöht. Damit verfügte die Genossenschaft zum Jahresende 2022 über ein Geschäftsguthaben aller Mitglieder in Höhe von 4,7 Mio. €. 2022 Zahl der Mitglieder Anzahl der Geschäftsanteile 3.093 139 138 3.094 25.909 4.898 1.312 29.495 Anfang 2022 Zugang 2022 Abgang 2022 Ende 2022 UNSERE MITARBEITER Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug 23. Davon waren 13 Mitarbeiter im kaufmännischen, 4 Mitarbeiter im Regiebetrieb und 6 im technischen Bereich tätig. Außerdem waren 15 geringfügig Beschäftigte angestellt. technischer Bereich kaufmännischer Bereich Regiebetrieb geringfügig Beschäftigte 8

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 WIR SAGEN DANKE Wir danken allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem Aufsichtsrat, allen Vertreterinnen und Vertretern sowie allen Geschäftspartnern für ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Die Freude über das Abklingen der Pandemie wurde zu Beginn des Jahres 2022 durch den Ukrainekrieg mit all seinen Folgen wie zusätzliche Materialengpässe, die Energiekrise und eine weitere Flüchtlingswelle fast schon überholt. Auch diese Her ausforderungen, die nahtlos an die Pandemie angeknüpft haben, konnten wir erfolgreich meistern und unsere Projekte mit Ihrer aller Unterstützung erfolgreich umsetzen. Wir bedanken uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem Aufsichtsrat sowie allen Vertreterinnen und Vertretern sowie allen Geschäftspartnern für ein erfolgreiches Geschäftsjahr. DANKESCHÖN T F A H C S N E S S O N E G E R E S N U 9

MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG WIR SICHERN LANGFRISTIGE VERMIETBARKEIT Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. setzte im Jahr 2022, wie schon in den Vorjahren, weiterhin auf einen kontinuierlichen Erneuerungsprozess ihrer Liegenschaften. Die Schwerpunkte befanden sich wieder im Bereich der Neu bau, Modernisierungs und Instandhaltungsmaßnahmen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 wendeten wir ins gesamt rund 4,1 Mio. € für Modernisierungs und Instand haltungsmaßnahmen auf. Dies sind gegenüber den Investi tionen aus dem Vorjahr in Höhe von 4,0 Mio. € rund 100 T€ mehr. Bezogen auf die gesamte Wohnfläche von rund 151.500 m2 unserer Wohnungen ergibt sich ein durch schnittlicher Betrag von rund 27,50 €/m2 Wohnfläche. So haben wir in der Instandsetzung und Reparatur rund 0,7 Mio. € und für die Instandsetzung unserer Wohnungen im Zuge der Neuvermietung rund 1,2 Mio. € ausgegeben. Für Modernisierungen an unseren Gebäuden im Bereich der Fassaden, der Dächer oder aber auch in der technischen Gebäudeausstattung haben wir rund 2,2 Mio. € investiert. Auch im Geschäftsjahr 2022 haben wir bei Kündigungen von Mietverhältnissen die Möglichkeit ergriffen, frei wer dende Wohnungen wieder umfangreich zu modernisieren, um sie den heutigen Anforderungen und Bedürfnissen an zugleichen. Die von uns gesetzten Ziele wurden weitestgehend reali siert und lagen im Plan. Albrechtstraße 11 – 21, Ludwigsburg 10 Für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wendeten wir insgesamt rund 4,1 MIO. € auf.

In Leonberg wurden in der Stuttgarter Straße 56 die bestehenden Ölkachel öfen in den Wohnungen ausgebaut und eine effiziente zentrale Gasbrenn wertheizung installiert. Friedrichstraße 135 – 139, Ludwigsburg In der Friedrichstraße 135 – 139, eben falls in Ludwigsburg, wurden die be stehenden Einzelheizungen in den 32 Wohnungen ausgebaut und eine zen trale Heizungsanlage inklusive einer zentralen Warmwasserversorgung eingebaut. Zur Versorgung der Hei zungsanlage mit Wärme wurde diese ebenfalls wie in Kornwestheim an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Lud wigsburgKornwestheim (SWLB) ange schlossen. 14

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Durch die stetige Sanierung ihrer Ge bäude leistet die Bezirksbaugenossen schaft Altwürttemberg e.G. einen Bei trag zur Reduktion und Vermeidung des Ausstoßes von Treibhausgasen. Als einen Schritt zur Nachhaltigkeit setzen wir bei unseren Modernisierun gen auf den Einsatz regenerativer Energien in Form von Biogas, Holz oder Sonnenenergie in Form von (bis her) thermischen Solaranlagen. Mit Nutzung der Sonne durch Photo voltaikanlagen (PVAnlagen) auf unse ren Gebäuden werden wir einen wei teren Schritt in eine nachhaltige Zukunft gehen und einen aktiven Bei trag zum Klimaschutz leisten. So werden wir noch in diesem Jahr auf vier Bestandsgebäuden jeweils eine Photovoltaikanlage errichten, und den erzeugten Strom können die dort wohnenden Mieter über einen Dienst leister beziehen. G N U R E I S I N R E D O M 15

NEUBAU WIR SCHAFFEN NEUEN WOHNRAUM Immer umfangreicher wird der Aufwand, den wir für Neubaumaßnahmen ergreifen müssen. Aufgrund gesetzlicher und behördlicher Vorschriften und Auflagen sind immer mehr Fachingenieure einzube ziehen und Sachverständigengutachten vorzulegen. Diese machen das Bauen nicht nur teurer, sondern verlängern auch die Vorbereitungs und Genehmigungszeiträume. MathildePlanckWeg 1/SofieReisStraße 35/HedwigLohßStraße 1 in StuttgartStammheim im Juli 2022 Bauzeit konnten die ersten Wohnun gen im Mathil dePlanckWeg 1 an unsere Mieter übergeben werden. Im September 2022 wurden die Wohnungen in der SofieReisStraße 35 und im Oktober/ November 2022 die Wohnungen in der HedwigLohßStraße 1 übergeben. Unter jedem der Mehrfamilienhäuser befindet sich eine Tiefgarage, und so stehen den Mietern der 36 Wohnun gen ausreichend Tiefgaragenplätze zur Verfügung. Ein Aufzug in jedem Haus ermöglicht einen barrierefreien Zugang zu allen Wohnungen. Mit dem Spatenstich im November 2020 hat die Bezirksbaugenossen schaft Altwürttemberg e.G. in diesem neuen Baugebiet drei neue Mehrfa milienhäuser errichtet. Insgesamt sind so 36 Wohnungen ent standen. Nach knapp 21monatiger 16

Zwei Blockheizkraftwerke (BHKW) in Verbindung mit einer Gasspitzenlast therme versorgen die drei Mehrfami lienhäuser mit Wärme. Die effiziente Nutzung des BHKW er möglicht die Umsetzung eines Mieter strommodells. Mit der Realisierung dieses Mieterstrommodells streben wir günstige Strompreise für unsere Mieterinnen und Mieter an, die den erzeugten Strom somit preiswerter und lokal beziehen können, sodass auch das Stromverteilungsnetz da durch entlastet werden kann. Dieser Punkt gewinnt zunehmend an Bedeu tung durch die steigende Nachfrage nach Elektromobilität und der damit verbundenen Belastung der Strom netze. Alle einziehenden Mieter haben die Möglichkeit genutzt, an dem Mie terstrommodell teilzunehmen. Mit der Realisierung dieses Mieterstrom- modells streben wir günstige Strompreise für unsere Mieterinnen und Mieter an, die den erzeugten Strom somit preiswerter und lokal beziehen können. 20

Durch die Installation von Stromtank stellen für Elektroautos bieten wir unse ren Mieterinnen und Mietern zusätz lich die Möglichkeit in den Tiefgaragen bzw. auf oberirdischen Stellplätzen, auf Elektromobilität umsteigen zu kön nen. Mit einer Durchschnittsmiete von 11,67 €/m² gegenüber 16,00 €/m² für vergleichbare Wohnungen aktueller Angebotsmieten anderer Vermieter sorgt die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. weiterhin für preisgedämpftes Wohnen in unseren Liegenschaften für unsere Mitglieder. Die Gesamtkosten des Bauprojektes belaufen sich auf rund 8,9 Mio. €. G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 U A B U E N 21

BERICHT DES AUFSICHTSRATES Im Geschäftsjahr 2022 hat der Aufsichtsrat insgesamt 9 Sit zungen inklusive zwei Bautagungen abgehalten. Außerdem fanden drei Sitzungen des technischen Ausschusses und eine Sitzung des kaufmännischen Ausschusses statt. Ferner wurde eine außerordentliche Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand abgehalten. Des Weiteren fand eine außerordentli che Vertreterversammlung am 01.06.2022 statt. Aufsichtsrat und Vorstand haben gemeinsam am 16.03.2022 beschlossen, einen aktiven Beitrag zur Flüchtlingskrise, die durch den Angriffskrieg Russlands in der Ukraine entstand, zu leisten. Hierbei wurden die Menschen aus der Ukraine mittels der Vermietung von Bestandswohnungen unterstützt, indem aus dem laufenden Neuvermietungsprozess geeig nete Wohnungen herausgelöst und mit Unterstützung der Koordinationsstellen vor Ort den vor dem Krieg geflüchteten Menschen zur Verfügung gestellt wurden. Die Sitzungsintervalle verliefen in regelmäßigen Abständen. Im Jahr 2022 standen bei der ordentlichen Vertreterver sammlung am 26.10.2022 die Aufsichtsratsmandate von Herrn Stefan Gabler und Herrn Heiko Laich zur Wahl. Beide Herren wurden mit erforderlicher Mehrheit zum Aufsichts ratsmitglied mit einer Amtszeit von jeweils drei Jahren wiedergewählt. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurden Herr Rolf Bittlingmaier zum Aufsichtsratsvorsitzenden, Herr Heiko Laich zum stellvertretenden Vorsitzenden, Herr Stefan Gabler zum Schriftführer und Frau Daniela Floß zur stellvertretenden Schriftführerin gewählt. Die Vorprüfung des Geschäftsjahres 2022 durch den vbw fand im Zeitraum 23.01.202327.01.2023 in den Geschäfts räumen der Genossenschaft statt. Die gesetzliche Hauptprü fung wurde in den Geschäftsräumen der Genossenschaft und den Büroräumen des vbw ab 02.05.2023 durchgeführt. Vorstand und Aufsichtsrat wurden in einer gemeinsamen Sitzung von den Prüfern des Verbandes badenwürttember gischer Wohnungs und Immobilienunternehmen e. V. vom Prüfungsergebnis unterrichtet. Mit dem vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 sowie mit dem Geschäfts und Lagebericht des Vorstandes erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden und empfiehlt der Vertreterversammlung den Jahresabschluss und die vor geschlagene Verwendung des Bilanzgewinns zur Annahme. Auch im Jahr 2022 galt es, sich vielen Herausforderungen zu stellen: sei es die systematische Entwicklung unserer Bestandsobjekte durch Instandhaltungs und Modernisie rungsmaßnahmen oder die Planung und der Bau von zeitgemäßen Neubauprojekten, die der Genossenschaft ein generationsübergreifendes Wohnen für die Zukunft ermöglichen und unseren Mitgliedern ein Wohnen nach heutigem Standard bietet. Die amtierenden Aufsichtsratsmitglieder Rolf Bittlingmaier Heiko Laich Stefan Gabler 22

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Der Aufsichtsrat arbeitet gemeinsam mit dem Vorstand an einer strategischen Planung zur Umsetzung der Anforde rungen des Gebäudeenergiegesetzes der Bundesregierung. Hierbei werden alle Liegenschaften in Gebäudeenergie klassen eingeteilt und die erforderlichen Maßnahmen nach Dringlichkeit und Umsetzbarkeit priorisiert. Ferner ist auch die mittel und langfristige Liquiditäts und Finanzplanung ein zentraler Bestandteil der Zusammen arbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand. Aktuell befinden sich mehrere Projekte an verschiedenen Standorten im Bau. Diese sind in Gerlingen, Kornwestheim, StuttgartStammheim, Marbach und in Leonberg. Details über aktuelle Bauprojekte entnehmen Sie bitte dem aktuel len Geschäftsbericht oder auf der Website der Bezirksbau genossenschaft Altwürttemberg e.G. (https://bezirksbau.de/ bauprojekte). auch wie eingangs erwähnt, eine detaillierte Finanz und Modernisierungsplanung. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand auf die Wichtigkeit von Zinssicherungsmaßnahmen für die Zukunft hingewiesen. Weiterhin wurde darauf hingewiesen, dass auf Grund ver änderter Rahmenbedingungen im Bereich der Zinsen und der Baukosten auf die verstärkte Einbindung von Zuschüs sen hingearbeitet werden sollte. Der Aufsichtsrat dankt den Mitarbeitern und Vorständen für ihren Einsatz. Der Aufsichtsrat hat in einer gemeinsamen Sitzung am 03.04.2023 Herrn Eduard Schilling (34 Jahre, verheiratet, ein Kind) zum neuen kaufmännischen Vorstand bestellt, der die Amtsgeschäfte von Herrn Carle übernehmen wird. Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand verläuft in geord neten Bahnen. Berichte und Daten werden für den Auf sichtsrat aufbereitet und zu den Sitzungen vorgelegt. Über alle wesentlichen Entscheidungen im Vorstand wird be richtet. Wie bereits im Bericht des Aufsichtsrates im Vor jahr angekündigt, hat der Aufsichtsrat umfangreichere, detailliertere und längerfristige Planungen für eine ver besserte Steuerung und Überwachung der Wirtschaftlich keit der Genossenschaft gemeinsam mit dem Vorstand festgelegt. Hierzu gehören u. a. eine regelmäßige Bericht erstattung des Vorstands über definierte Kennzahlen als S E T A R S T H C I S F U A S E D T H C I Gemeinsam mit Herrn René Rhein wird Herr Eduard Schil ling ab dem 01.10.2023 die Bezirksbaugenossenschaft Alt württemberg e.G. leiten. Der Aufsichtsrat freut sich auf eine konstruktive und er folgreiche Zusammenarbeit. Kornwestheim, im August 2023 gez. der Aufsichtsrat R E B Gökmen Sengül Daniela Floß Jochen Zeltwanger 23

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022 GRUNDLAGE DES UNTERNEHMENS Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. wurde am 25. Mai 1907 als Bau und Sparverein Kornwestheim ge gründet und gehört heute mit 2.249 Wohnungen sowie 20 Gewerbeeinheiten zu den großen und modernen Woh nungsunternehmen im Landkreis Ludwigsburg. Kernaufgabe und Zweck der Bezirksbaugenossenschaft Alt württemberg e.G. ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungs versorgung. Der Unternehmenssitz befindet sich in einem genossenschaftseigenen Gebäude in Kornwestheim. WIRTSCHAFTSBERICHT Geschäftsverlauf Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Mit dem am 24. Februar begonnenen Angriffskrieg Russ lands gegen die Ukraine ergab sich nicht nur sicherheits politisch, sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht eine Zeitenwende. Ausgehend von den Energiepreisen (im Dezember 2022 + 24,4 % im Vergleich zum Vorjahresmonat) und Lebens mittelpreisen ergab sich im Jahresverlauf die höchste Infla tionsrate (2022: 7,9 %, 2021: 3,1 %) seit Gründung der Bundesrepublik. Von den drastischen Preiserhöhungen waren auch die Baupreise betroffen; der Baupreisindex im vierten Quartal 2022 des Statistischen Landesamtes BadenWürttemberg erhöhte sich um 14,5 % auf einen Index stand von 144,9, im Vergleichsquartal des Vorjahres betrug der Indexstand noch 126,6. Die Bundesregierung versucht Unternehmen und Verbraucher zu entlasten (2022: z. B. be fristete Senkung der Mineralölsteuer, 9EuroTicket, befris tete Senkung Umsatzsteuersatz auf Gas und Fernwärme, Übernahme der Kosten für die Abschlagszahlungen auf Strom und Gas für Dezember; 2023: Preisbremsen auf Strom und Gas). Durch diese Maßnahmen summierte sich 2022 das Finanzierungsdefizit der öffentlichen Haushalte auf fast 102 Mrd. €, dennoch hielt Deutschland erstmals seit 2019 die europäische Verschuldungsregel bezogen auf die gesamte Wirtschaftsleistung mit 2,6 % (Vj. 3,7 %) wie der ein. Zur Eindämmung der Inflation hat die Europäische Zentral bank seit Sommer 2022 Zinsanhebungen vorgenommen. Dadurch kam es auch zu einem drastischen Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Betrug der Zinssatz für 10jährige Baufinanzierungen zum Jahresanfang noch 1 % stieg er bis Jahresende auf fast 4 %. 24 Der Zinsanstieg führte zusammen mit dem Anstieg der Baupreise dazu, dass Wohnbauprojekte gestoppt bzw. zu rückgestellt wurden. Aufgrund des Zinsanstiegs fielen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes die Preise für Bestandsimmobilien im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,4 Prozent, für 2023 wird mit einem beschleunigten Preisrückgang bei Bestandsimmobi lien gerechnet. Es wird aufgrund des Zinsanstiegs damit gerechnet, dass mehr Haushalte Mietwohnungen statt Wohneigentum nachfragen, wobei diese Mietnachfrage auf ein geringes Angebot treffen wird, weil Wohnungsneu bauten wegen des Zinsanstiegs und der hohen Baupreise zurückgestellt wurden. Von daher ist mit weiter steigenden Mietpreisen zu rechnen. Trotz des Preisanstiegs, Material und Lieferengpässen und Fachkräftemangel ist das preisbereinigte Bruttoinlands produkt (BIP) im Jahr 2022 nach Berechnungen des Statisti schen Bundesamtes um 1,9 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Für 2023 wird mit einer leichten Rezession ge rechnet. Auch der Arbeitsmarkt zeigte sich robust. Die Arbeitslosen quote in Deutschland sank 2022 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,3 %. Die Zahl der Erwerbstätigen in GesamtDeutschland hat 2022 mit rund 45,6 Mio. Beschäftigten den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht. In BadenWürttemberg lebten zum Ende des dritten Quar tals 2022 rund 11,27 Mio. Personen, im Vorjahresquartal waren es noch 11,12 Mio. Personen. Der Anstieg ergab sich vor allem aus Zuzügen.

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in BadenWürttemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statisti schen Landesamtes BadenWürttemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit im mer noch um fast 290.000 höher liegen als 2017. Geschäftsentwicklung Bestandsbewirtschaftung Die Mietwohnungsmärkte in Kornwestheim, Ludwigsburg, Leonberg, Marbach, Stuttgart und Weil der Stadt, auf die sich hauptsächlich der Bestand der Bezirksbaugenossen schaft Altwürttemberg e.G. verteilt, weisen unverändert eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot auf. Bestandsentwicklung Im Geschäftsjahr 2022 wurden wieder umfangreiche In standhaltungs und Modernisierungsarbeiten durchgeführt und ein Neubauobjekt, bestehend aus 36 neuen Mietwohnun gen, in StuttgartStammheim fertiggestellt. Im Übrigen wurde das laufende Bauprogramm fortgesetzt und in Renningen ein Grundstück zur Errichtung eines Neubaus erworben. Mit einem erzielten Jahresüberschuss von 3,45 Mio. € kann der Verlauf des Geschäftsjahres 2022 insgesamt als zufriedenstellend betrachtet werden. Damit setzt sich der Liegenschaftsbestand zum 31.12.2022 wie folgt zusammen: Liegenschaftsbestand: 2.249 Wohneinheiten mit 151.486,83 m² 20 Gewerbeeinheiten mit 2.498,77 m² 797 Garagen und Tiefgaragenplätze 352 Stellplätze Mietwohnungs- bestand der Bezirks- baugenossenschaft Altwürttemberg e.G. nach Städten 12 % 20 % 44 % 24 % Kornwestheim Ludwigsburg Stuttgart Andere T H C I R E B E G A L Wirtschaftliche Lage des Unternehmens Ertragslage Im Geschäftsjahr 2022 wurden Umsatzerlöse aus der Haus bewirtschaftung von 17,3 Mio. € erzielt. Die Steigerungen gegenüber dem Vorjahr 2021 (16,9 Mio. €) ergeben sich durch Mieterhöhungen und den Zugang neuer Bestands wohnungen. Die Prognose gemäß Wirtschaftsplan von 17,9 Mio. € wurde aufgrund von Verzögerungen im Bereich der Fertigstellung von Neubauten nicht erreicht. Zum 31.12.2022 ergibt sich daraus für die Wohnungen eine durchschnittliche Sollmiete von 7,79 €/m². Die Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich im Ge schäftsjahr auf 4,1 Mio. € (Vj.: 4,4 Mio. €) bei einer Prognose von 4,0 Mio. €. Die Zinsaufwendungen haben sich leicht erhöht und be treffen im Wesentlichen die Zinsen für die langfristigen Rückstellungen für die Pensionsverpflichtungen und für die langfristigen Darlehen. Die Abschreibungen haben sich auf 3,4 Mio. € (Vj.: 1,8 Mio. €) erhöht. Neben der Auswirkung neu zugegangener Objekte wurde die Erhöhung durch eine außerplanmäßige Abschrei bung von 1,5 Mio. € bewirkt. Die Ertragslage ist zufriedenstellend. Mit einem erzielten Jahresüberschuss von 3,45 Mio. € (Vj. 3,9 Mio. €) konnte der prognostizierte Jahresüberschuss von 3,8 Mio. € trotz der erhöhten Abschreibung fast erreicht werden. 25

Finanzlage Im Geschäftsjahr 2022 wurden folgende Investitionen getätigt: Instandhaltung und Modernisierung Erwerb Grundstück Neubau Gesamt 4,1 Mio. € 1,3 Mio. € 12,5 Mio. € 17,9 Mio. € Diesen Investitionen stehen Darlehensneuaufnahmen von 5,9 Mio. € sowie planmäßige Tilgungen von 245 T € gegenüber. mit 4,3 % (Vj.: 5,2 %) über dem allgemeinen Kapitalmarkt zins für langfristige Anlagen. Die Finanzierung der Investitionen in 2022 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung. Aufgrund der vorhandenen liquiden Mittel und der freien Beleihungs reserven wird die Investitionstätigkeit auch in der Zukunft nicht zu Problemen führen. Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapitalquote beträgt 76,6 % (Vj.: 78,8 %). Die Eigenkapitalrendite liegt Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Vermögenslage Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr auf 105,8 Mio. € (Vj.: 96,0 Mio. €) erhöht. Das Eigenkapital umfasst zum Jahresende eine Summe von 79,5 Mio. € (Vj.: 75,6 Mio. €). Die Geschäftsguthaben sind durch eine Satzungsänderung zur Neuordnung der Ge schäftsanteile auf 4,9 Mio. € (Vj.: 4,3 Mio. €) angewachsen. Daneben ist die Steigerung des Eigenkapitals hauptsächlich auf das erwirtschaftete Ergebnis zurückzuführen. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 76,6 % (Vj. 78,8 %). Den größten Anteil des Gesamtvermögens nimmt das Sachanlagevermögen mit 93,9 % und einer Summe von 99,3 Mio. € (Vj. 89,0 Mio. €, bzw. 92,7 %) ein. Hintergrund für die Steigerung sind hauptsächlich die laufenden Bau maßnahmen im Geschäftsjahr und ein Grundstückserwerb. Die langfristigen Investitionen und Bauvorbereitungskosten in Höhe von 17,9 Mio. € werden durch langfristige Objekt 26 finanzierungsmittel (18,4 Mio. €) und Eigenmittel vollstän dig gedeckt. Die Vermögenslage der Bezirksbaugenossenschaft Altwürt temberg e.G. ist geordnet. Entwicklung des Eigenkapitals der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. 2018 2019 2020 2021 2022 10 20 30 40 50 60 70 80 Mio €

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Der nun bereits seit über einem Jahr andauernde Ukraine Krieg zeigt keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Umsatzziele. Wir gehen von eine weiterhin soliden Er tragslage aus. PROGNOSEBERICHT Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir Modernisierungs und Instandhaltungskosten in Höhe von rund 4,7 Mio. € sowie Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von 17,8 Mio. €. Auf Basis der Unternehmensplanung erwarten wir einen Jahresüberschuss von 3,1 Mio. €. Zum Bilanzstichtag befanden sich insgesamt 78 Wohneinheiten verteilt auf 8 Projekte auf eigenen Grundstücken im Bau. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT Risikomanagementsystem: Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. nutzt ein mehrstufiges und auf die einzelnen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, um Risiken, die für die Entwicklung der Genossenschaft von Bedeutung sein könnten, rechtzeitig erkennen zu können. Dieses Risikomanagementsystem ist aufgrund der Betriebsgröße des Unternehmens auf der Ebene der Geschäftsleitung an gesiedelt. Abweichende Entwicklungen oder erkennbare Risiken, die von Bedeutung sind, können damit frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Die wesentlichen Bestandteile des Risikomanage mentsystems bestehen aus dem internen Kontrollsystem, den allgemeinen ControllingInstrumenten sowie dem Frühwarnsystem. Der Sprung der Energiepreise wirkt sich direkt auf die Bruttowarmmiete aus und könnte die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen und Allein erziehendenhaushalte in großen Wohnungen überstei gen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Die Bauzinsen steigen unvermindert an. Diese Entwick lung hat direkte Auswirkungen auf die Entwicklung und Finanzierung zukünftiger Bauprojekte. Risikobericht: Für das Unternehmen sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten wer den können oder wenn die Annahmen über die Mietent wicklung oder über die Entwicklung der Refinanzierungs kosten nicht eintreten, könnte das geplante Jahresergebnis nicht erreicht werden. Aufgrund von weiteren Baupreissteigerungen und neuen zusätzlichen Auflagen für Neubauten sowie durch das Er fordernis der zeitlichen Verschiebung von Bauprojekten bestehen Risiken, die bei der Planung und Berechnung der Projekte einbezogen werden. Unverändert besteht eine sehr große Nachfrage nach Wohnungen. Längere Leerstande, sinkende Mieten oder gegebenenfalls Mietausfälle sind nur zu erwarten, wenn der Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen nicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Mit Leerständen ist auch infolge von Materialengpässen und der mangelnden Verfügbarkeit von Handwerkern zu rechnen. Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versor gungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft der zeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Ab hängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Infolgedessen wird die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. ihre Klimastrategie weiter überarbeiten bzw. anpassen. Chancenbericht: Der Wohnungsbestand der Bezirksbaugenossenschaft Alt württemberg e.G. liegt innerhalb der Metropolregion Stutt gart, für den ein weiterhin angespannter Wohnungsmarkt und Zuwanderung zu erwarten sind. Unter Berücksichti gung dieser Faktoren ist von einem Anhalten der guten Nachfrage nach Mietwohnungen auszugehen. Die für die Instandhaltung und Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow und die vorhande ne Liquidität aufgebracht werden. Die Verabschiedung und die Befassung mit einer sozialen Agenda führen zum Aufbau neuer sozialer Strukturen und einer positiven Wahrnehmung der Genossenschaft. T H C I R E B E G A L 27

RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite betreffen kurzfristige Forderungen und liquide Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Durch Ver teilung der liquiden Mittel auf verschiedene Banken und Sparkassen werden die einzelnen Sicherungssysteme voll genutzt. Die originären Finanzinstrumente auf der Passivseite sind langfristige Darlehen für Objektfinanzierungen sowie kurz fristige Verbindlichkeiten. Aufgrund des geringen Gesamt volumens, der Streuung der Fälligkeiten sowie der Zinsfest schreibungen ist der Umfang von Liquiditätsrisiken sowie Zinsänderungsrisiken unbedeutend. Kornwestheim, 19. Juli 2023 Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. Elmar Carle Kaufmännischer Vorstand René Rhein Technischer Vorstand KENNZAHLEN Finanzielle Leistungsindikatoren Folgende Finanzielle Leistungsindikatoren können für unsere Genossenschaft ermittelt werden: Rentabilitätszahlen Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss Eigenkapital Geschäftsjahr % 3,4 4,3 Vorjahr % 4,2 5,2 28

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Vermögens- und Finanzierungskennzahlen Anlageintensität Eigenkapitalquote Anlagevermögen Gesamtvermögen Eigenkapital Bilanzsumme Langfristiger Fremdkapitalanteil Langfristiges Fremdkapital Bilanzsumme Geschäftsjahr % 93,9 76,6 17,4 Vorjahr % 92,7 78,8 13,5 Weitere Kennzahlen Durchschnittliche Sollmiete Sollmieten (Wohnungen und Gewerbe) m2 Nutzfläche Geschäftsjahr € 7,79 Vorjahr € 7,59 Die durchschnittliche Sollmiete ist infolge der Erstvermietung der in 2022 fertig gestellten Wohnungen und aufgrund von Mietanpassungen im Bestand und nach erfolgter Wohnungssanierung um monatlich 0,20 €/m² auf 7,79 €/m² Wohnfläche angestiegen. N E L H A Z N N E K Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Die Fluktuationsrate bewegt sich weiterhin im Rahmen des branchenüblichen Niveaus. Die Leerstandsquote ist gegenüber dem Vorjahr auf einen Wert von 3,1 % gesunken. Ursächlich waren hierfür Leer stände durch Entmietungen von Wohnungen für den Rück bau als auch Leerstandszeiten für umfangreichere Woh nungssanierungen. Der geplante Leerstand hauptsächlich für die Entmietung von Wohnungen für den Rückbau nahm mit 1,5 % nahezu die Hälfte des Wohnungsleerstands ein. Vermögens- und Finanzierungskennzahlen Fluktuationsrate Leerstandsquote Mieterwechsel p. a. Anzahl der Mieteinheiten (ME) Leerstand von ME am 31.12. Anzahl der Mieteinheiten Geschäftsjahr % 9,9 3,1 Vorjahr % 9,9 4,1 29

JAHRESABSCHLUSS 2022 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2022 AKTIVSEITE ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts und anderen Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Andere Finanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen Andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 2022 € 2022 € 2021 € 7.810,00 20.366,00 81.650.995,56 60.384,76 3.266.525,09 15.285,00 80.904,00 12.962.879,15 1.277.296,89 74.798.947,55 60.918,76 3.491.120,24 17.049,00 66.788,00 9.106.649,59 1.422.604,26 99.314.270,45 52,00 99.322.132,45 52,00 88.984.495,40 3.101.054,49 31.809,28 50.333,61 415.226,12 3.132.863,77 465.559,73 2.966.487,21 30.990,71 36.638,96 311.238,72 2.791.726,35 107.215,39 3.638.409,07 12.022,31 BILANZSUMME 105.819.497,69 95.980.282,38 30

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 2022 € 2022 € 2021 € 4.892.000,00 73.327,08 159.680,00 4.719.200,00 13.120,00 5.664.899,72 62.307.000,00 5.940.331,22 73.912.230,94 3.451.680,60 345.168,60 2.500.000,00 2.062.862,00 0,00 936.752,05 18.401.138,26 3.266.918,39 94.811,62 1.251.710,88 309.271,29 606.512,00 79.484.070,02 2.999.614,05 23.323.850,44 11.963,18 152.320,00 4.145.440,00 4.480,00 (0,00) 71.227,08 5.319.731,12 (391.317,15) 59.807.000,00 (3.000.000,00) 5.579.381,22 (305.689,43) 3.913.163,15 391.317,15 3.000.000,00 75.601.425,42 1.941.356,00 113.723,99 1.112.731,63 12.984.301,92 3.092.915,51 22.139,96 740.379,48 336.111,21 (105.158,60) (5.142,40) 35.197,26 105.819.497,69 95.980.282,38 31 PASSIVSEITE EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 0,00 € Kapitalrücklage Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 345.168,60 € Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 2.500.000,00 € Andere Ergebnisrücklagen davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 360.950,00 € Bilanzgewinn Jahresüberschuss Einstellungen in gesetzliche Rücklagen Einstellung in Ergebnisrücklagen EIGENKAPITAL INSGESAMT RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 134.667,51 € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 4.346,01 € RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN BILANZSUMME

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2022 2022 € 17.323.429,85 10.823,62 7.182.539,15 2022 € 2021 € 17.334.253,47 134.567,28 840.652,19 16.918.280,45 2.597,61 233.060,09 397.529,30 7.260.946,95 14.717,33 7.197.256,48 13.598,73 11.112.216,46 10.276.921,77 1.481.604,53 548.685,55 2.030.290,08 3.407.526,31 1.584.751,63 65,78 157.426,03 147.680,82 1.426.137,09 457.730,55 (140.334,72) 1.836.800,64 1.587.217,19 0,78 145.026,16 (25.382,00) 578.017,20 3.784.607,37 4.245.993,72 332.926,77 332.830,57 3.451.680,60 3.913.163,15 345.168,60 2.500.000,00 391.317,15 3.000.000,00 606.512,00 521.846,00 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung aus anderen Lieferungen und Leistungen Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen ROHERGEBNIS 226.047,12 € Personalaufwand Löhne und Gehälter soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: Abschreibungen auf immaterielle Vermögens- gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus Negativzinsen: Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 11.537,17 € ERGEBNIS NACH ERTRAGSSTEUERN Sonstige Steuern JAHRESÜBERSCHUSS Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in gesetzliche Rücklagen in Bauerneuerungsrücklagen BILANZGEWINN 32

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2022 Allgemeine Angaben Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. mit dem Sitz in Kornwestheim eingetragen beim Genossenschafts register Stuttgart unter der Nummer GnR 200018. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn und Verlustrech nung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt in der aktuellen Fassung. Für die Gewinn und Verlustrechnung wurde das Gesamt kostenverfahren gewählt. Im Sinne von § 267 HGB ist die Genossenschaft mittelgroß. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn und Verlustrechnung anzubrin genden Vermerke ebenso die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 33

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn und Verlust rechnung wurden folgende Bilanzierungs und Bewertungs methoden angewandt: Anlagevermögen Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs oder Herstellungskosten angesetzt. Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet: Immaterielle Vermögensgegenstände Wohngebäude Garagen Stellplätze Außenanlagen Technische Anlagen Betriebs und Geschäftsausstattung linear linear linear linear linear linear linear 33,33 % 1,25 – 2,5 % 2,50 % 6,67 % 10,00 % 10,00 % 7,14 – 33,33 % Ab dem Geschäftsjahr 1991 werden alle Wohnbauten, die nach 1961 erstellt wurden, mit 2,00 % linear abgeschrieben. Die angefallenen Kosten für die Modernisierung von Ge bäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus gehenden Verbesserung führen. In diesen Fällen wird die Restnutzungsdauer auf mindestens 20 bzw. 30 Jahre verlängert. Bei erworbenen Objekten erfolgt die Abschreibung nach einer geschätzten Restnutzungsdauer. Die mit Bauabsicht im Geschäftsjahr 2021 erworbenen Grundstücke des Zügelgebiets wurden bei der Fortschrei bung des Flächennutzungsplans 2030 der Stadt Kornwest heim nicht berücksichtigt. In diesem Zusammenhang wurde eine außerplanmäßige Abschreibung gemäß § 253 HGB in Verbindung mit § 255 Abs. 4. HGB in Höhe von 1.480.674,37 € vorgenommen. Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen 250 € und 1.000 € wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. 34 Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs oder Her stellungskosten unter Berücksichtigung des Niederstwert prinzips bilanziert. Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten geführt. Die Restbestände an Heizöl und Holzpellets wer den nach der FiFoMethode (First In – First Out) ermittelt und unter der Position andere Vorräte ausgewiesen. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögens gegenständen sind erkennbare Risiken durch Wertberichtigungen berücksichtigt worden. Flüssige Mittel sind zum Nennwert am Bilanz stichtag angesetzt. Rechnungsabgrenzungsposten Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag ange setzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Rücklagen Die Rücklagen werden nach den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Unternehmenssatzung gebildet. Rückstellungen Die Rückstellungen und Pensionen und ähnliche Verpflich tungen werden auf der Grundlage versicherungsmathe matischer Berechnung unter Berücksichtigung der Richt tafeln 2018 G von Prof. Dr. Heubeck nach dem Teilwert verfahren bewertet. Gem. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB wurden die Rückstellungen für Pensionen pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Dieser Zinssatz beträgt 1,78 %. Bei der Ermittlung der Rück stellungen für Pensionen wurden jährliche Rentenstei gerungen von 3,00 % angenommen. Eine Fluktuations annahme wurde nicht getroffen.

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass er kennbare Risiken und Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbe trages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zu erwartende Preis und Kostensteueige rungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende ob jektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. Rechnungsabgrenzungsposten Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Mietzah lungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum vor diesem Zeitpunkt darstellen. 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 35

Erläuterungen zu den Posten der Bilanz Anlagevermögen Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt: Anschaffungs und Herstellungskosten Stand per 01.01.2022 Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschrei- bungen Stand per 31.12.2022 Zugänge (+) Abgänge () € € € € € € 46.416,44 3.744,36 11.857,15 46.416,44 3.744,36 11.857,15 0,00 0,00 0,00 0,00 38.303,65 38.303,65 120.589.270,72 1.406.613,15 293.547,00 7.637.633,15 0,00 129.339.970,02 226.783,79 0,00 3.491.120,24 1.256.079,22 0,00 0,00 0,00 0,00 226.783,79 0,00 0,00 4.747.199,46 17.640,83 0,00 17.640,83 281.315,85 33.501,29 9.106.649,59 10.749.047,97 1.422.604,26 599.507,37 135.135.385,28 14.044.749,00 0,00 0,00 0,00 293.547,00 0,00 6.892.818,41 744.814,74 0,00 314.817,14 0,00 12.962.879,15 0,00 1.277.296,89 0,00 0,00 148.886.587,28 0,00 52,00 52,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,00 52,00 135.181.853,72 14.048.493,36 305.404,15 0,00 0,00 148.924.942,93 Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten Immaterielle Vermögens- gegenstände gesamt Sachanlagen Grundstücke und grund stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grund stücksgleiche Rechte mit Geschäfts und anderen Bauten Grundstücke und grund stücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Sachanlagen gesamt Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen Finanzanlagen gesamt ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 36

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 (Kumulierte) Abschreibungen Buchwert Stand per 01.01.2022 Abschrei- bungen des Geschäftsjahres Zugänge/ Zuschrei bungen Abgänge Umbuchungen Zugänge (+) Abgänge () Stand per 31.12.2022 31.12.2022 31.12.2021 € € € € € € € € 26.050,44 6.517,36 0,00 2.074,15 26.050,44 6.517,36 0,00 2.074,15 0,00 0,00 30.493,65 7.810,00 20.366,00 30.493,65 7.810,00 20.366,00 45.790.323,17 1.898.651,29 0,00 0,00 0,00 47.688.974,46 81.650.995,56 74.798.947,55 165.865,03 534,00 0,00 0,00 0,00 166.399,03 60.384,76 60.918,76 0,00 1.480.674,37 0,00 0,00 0,00 1.480.674,37 3.266.525,09 3.491.120,24 591,83 1.764,00 214.527,85 0,00 0,00 46.171.307,88 19.385,29 0,00 0,00 3.401.008,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.355,83 15.285,00 17.049,00 233.913,14 66.788,00 0,00 9.106.649,59 0,00 1.422.604,26 0,00 0,00 49.572.316,83 99.314.270,45 88.964.077,40 80.904,00 0,00 12.962.879,15 0,00 1.277.296,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,00 52,00 0,00 52,00 52,00 46.197.358,32 3.407.526,31 0,00 2.074,15 0,00 49.602.810,48 99.322.132,45 88.984.495,40 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 37

Unfertige Leistungen In der Position unfertige Leistungen sind 3.101.054,49 € (Vj.: 2.966.487,21 €) noch nicht abgerechnete Betriebs kosten enthalten. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die Forderungen aus Vermietung sind mit 93.116,32 € wert berichtigt (Vj.: 81.999,07 €). Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pen sionsrückstellung mit dem 10Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7Jahresdurchschnittszinssatz beträgt 92.949,00 € und ist gemäß § 253 Absatz 6 HGB ausschüttungsgesperrt. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Prozessrisiken und Rechtsberatung Abschlussprüfung und Steuerberatung Verwaltungskosten und Personalaufwand Ausstehende Rechnungen GESAMTBETRAG 38 31.12.2022 31.12.2021 € € 180.000,00 581.984,11 89.000,00 77.072,52 53.000,00 63.047,52 590.679,53 414.700,00 936.752,05 1.112.731,63

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Verbindlichkeiten Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Insgesamt bis zu 1 Jahr € € davon Restlaufzeit zwischen 1 u. 5 Jahre € über 5 Jahre € grundpfand rechtlich gesichert € 18.401.138,26 (12.984.301,92) 1.096.474,88 (211.484,88) 5.614.958,40 11.689.704,98 18.401.138,26 (4.130.067,51) (12.984.301,92) (8.642.749,53) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Vorjahr) Erhaltene Anzahlungen (Vorjahr) 3.266.918,39 (3.092.915,51) 3.266.918,39 (3.092.915,51) Verbindlichkeiten aus Vermietung (Vorjahr) 94.811,62 (22.139,96) 94.811,62 (22.139,96) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (Vorjahr) 1.251.710,88 (740.379,48) 871.879,91 (601.353,79) (139.025,69) Sonstige Verbindlichkeiten (Vorjahr) 309.271,29 (336.111,21) 309.271,29 (336.111,21) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) GESAMTBETRAG (Vorjahr) 23.323.850,44 (17.175.848,08) 5.639.356,09 (4.264.005,35) 5.614.958,40 (4.269.093,20) 11.689.704,98 18.401.138,26 (8.642.749,53) (12.984.301,92) Die erhaltene Anzahlungen betreffen die vereinnahmten Vorauszahlungen für noch abzurechnende Betriebskosten. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz als auch auf GuVPosten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt bzw. erläutert. 39

Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen: Erlöse aus der Auflösung von Rückstellungen Versichungsentschädigungen Zuschüsse Erträge aus früheren Jahren Sonstige betriebliche Aufwendungen In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind u. a. folgende Aufwendungen ausgewiesen: Abbruchkosten Gerichts und Anwaltskosten EDVKosten Aufwendungen aus früheren Jahren Prüfungs und Beratungskosten Sonstige Angaben Finanzielle Verpflichtungen Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus bereits erteil ten Aufträgen für zum Bilanzstichtag begonnene bzw. ge plante Bauvorhaben im Sachanlagevermögen, soweit nicht in der Bilanz berücksichtigt, betragen rund 14.300.000,00 €. Sonstige finanzielle Verpflichtungen für die Lizenzgebüh ren und die Erweiterung neuer ITInfrastruktur bestehen in Höhe von rund 311.000 €. Aus bestehenden KfZLeasingverträgen ergeben sich sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von rund 18.000,00 €. 31.12.2022 € 253.583,12 160.934,43 120.928,20 214.371,39 31.12.2022 € 597.280,22 72.160,82 174.586,21 0,00 215.145,03 31.12.2021 € 214.101,35 54.036,71 22.800,00 22.311,68 31.12.2021 € 347.415,19 249.351,55 136.833,83 172.956,49 80.911,94 Die Finanzierung der sonstigen finanziellen Verpflichtungen erfolgt durch flüssige Mittel des Umlaufvermögens. Treuhandvermögen/Treuhandverbindlichkeiten Es bestehen aus Mietkautionen Treuhandvermögen bzw. Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von 223.798,76 € (Vj.: 226.983,68 €). Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter Die Zahl der im Geschäftsjahr durch schnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Außerdem waren durchschnittlich 12 geringfügig Beschäftigte und 1 Aus zubildender angestellt. Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Mitarbeiter im Regiebetrieb Gesamt Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte 11 4 4 19 2 2 0 4 40

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 202 2 Mitgliederbewegung Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 573.760,00 € erhöht. Die Summe der Pflichtanteile beträgt 3.522.080,00 €. Gemäß der Satzung entspricht dies der Haftsumme. Sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 510.080,00 € erhöht. Die Erhöhung der Haftsumme ist im Wesentlichem auf die Satzungsänderung in Zusammenhang mit der Neuordnung der Geschäftsanteile zurückzuführen. Anfang 2022 Zugang 2022 Abgang 2022 Ende 2022 Mitgliederbewegung 3.093 139 138 3.094 Prüfungsverband Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband badenwürttembergischer Wohnungs und Immobilienunternehmen e.V. Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart Verwaltungsorgane Mitglieder des Aufsichtsrates: Rolf Bittlingmaier Vorsitzender, Maler i. R. (Vorsitzender) Heiko Laich stellv. Vorsitzender, Bankkaufmann (stellv. Vorsitzender) Jochen Zeltwanger selbstständiger Architekt Gökmen Sengül Energieanlagenelektroniker Daniela Floß Coach IMS/SMS Stefan Gabler Dipl.Betriebswirt (FH) Mitglieder des Vorstandes: Elmar Carle René Rhein Gewinnverwendungsvorschlag Vorstand und Aufsichtsrat haben auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 3.451.680,60 €, einen Betrag von 345.168,60 € gem. § 54 der Satzung in die gesetzliche Rücklage und im Rahmen der Vorwegzuweisung einen Betrag in Höhe von 2.500.000,00 € in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen. Den sich ergebenden Bilanzgewinn 2022 von 606.512,00 € zur Ausschüttung einer 4 %igen Dividende in Höhe von 165.728,00 € und 440.784,00 € zur Einstellung in andere Ergebnisrücklagen zu verwenden. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlüsses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Kornwestheim, 19.07.2023 Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. Elmar Carle Kaufmännischer Vorstand René Rhein Technischer Vorstand 2 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 41

ABSCHIED WIR TRAUERN UM UNSERE IM JAHR 2022 VERSTORBENEN MITGLIEDER Domenico Barcaro, Ludwigsburg Sybille Bassing, Stuttgart Hatice Basyigit, Weil der Stadt Elisabeth Bührle, Ludwigsburg Brigitte Feuerbacher, Kornwestheim Ella Fode, Stuttgart Gisela Früh, Kornwestheim Christa Gröger, Schornbach Katharina Guth, Kornwestheim Alfred Hekler, Kornwestheim Arturo Humerez, Kornwestheim Bernd Igel, Kornwestheim Peter Keim, Ludwigsburg Elisabeth Klamer, Gerlingen Doris Koch, Ludwigsburg Mirjana Koch, Kornwestheim Günter Kübler, Leonberg Horst Lang, Kornwestheim Rosario Lopez Pedrajas, Kornwestheim Rosa Martin, Kornwestheim HansMartin Pfisterer, Gerlingen Helga Rast, Laichingen Stefan Riel, Ludwigsburg Malgorzata Rusin, Ludwigsburg Margarete Staudenraus, Ludwigsburg Cäcilia Stehle, Kornwestheim Doris Stößel, Kornwestheim Detlef TreppTronier, Ludwigsburg Guenter Wagner, Ludwigsburg Andreas Werner, Ludwigsburg 42