Immobilien ticken langsam

89TEIL I - DIE DRITTE TRUMPFKARTE und länger bei Ihnen wohnen. Sie werden Sie als Vermieter weiter­ empfehlen, was zu Ihren Gunsten den Abbau von Leerstand fördert. Eine gute Möglichkeit, wie Sie Ihren Mietern Nutzen stiften können, ist die Vereinbarung optimaler Konditionen bei den Ver- und Entsorgungsunternehmen. Die dadurch erwirkte Reduzierung der Heiz- und sonstiger Nebenkosten kostet Sie selbst gar nichts, spart Ihren Mietern aber jeden Monat bares Geld und macht Ihre Wohnungen attraktiver für Neumieter. Als Erwerber einer günstigen, unterbewerteten Wohnimmobilie haben Sie übrigens ganz allgemein den Spielraum, preiswerter zu vermieten, als die Käufer überteuerter Objekte. Ein günstigerer Mietpreis nützt nicht nur Ihren Mietern, sondern auch Ihnen selbst, weil Sie auf lange Sicht weniger Fluktuation und seltener Leerstand in Ihrer Immobilie haben werden. Eine Win-Win-Situation. Die Überlegung dahinter ist folgende: Ein Anleger, der in einer über- hitzten Trendlage kauft, bzw. zu einem Zeitpunkt innerhalb des Immo- bilienzyklus, an dem die Objekte sehr teuer und die Renditen niedrig sind, wird anfangs gerade mal Zins und Tilgung aus den Mieteinnahmen bezahlen können, wenn überhaupt. Obwohl auch die Mieten in Trendla- gen an sich schon hoch sind, wird der Anleger in Zukunft immer bestrebt sein, den legalen Rahmen für Mieterhöhungen maximal auszunutzen, um irgendwann vielleicht einmal ein liquides Zusatzeinkommen für sich selbst aus der Immobilie zu erzielen. Als Käufer einer unterbewerteten Immobilie haben Sie ein solches Zusatzeinkommen hingegen schon von Beginn an. Betrachten wir noch einmal das eingangs angesprochene Berliner Beispiel-Objekt, das zum Zeitpunkt des Kaufs in einem noch nicht sehr angesagten Umfeld liegt. DeshalbistauchdasMietpreis-Niveaudortnochvergleichsweiseniedrig. Trotzdem ist die Rendite Ihres Objektes ja schon gut, wird aber noch besser, wenn Sie, wie bereits besprochen, die anfänglichen Leerstände eines Tages vermieten. Mit dem Anziehen des Immobilienzyklus wer­ den Sie dann bei jedem zukünftigen Mieterwechsel den Mietpreis etwas anheben können, ohne dabei die Steigerung im selben Maße ausreizen zu müssen wie der Besitzer der teuren Trendimmobilie. Durch geschickten Leerstandsabbau sowie durch Mietpreisanpassungen bei

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