Der Superjoker in Sachen Immobilien und Steuern

124 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION sagt, zu kompensieren. Dies lässt sich gut nachvollziehen, indem wir die Beispielrechnung C >#11 fortschreiben, die wir bereits aus der Ersten Trumpfkarte kennen. #75 RENDITE AUS CASHFLOW / IMMOBILIE MIT BELEIHUNG Fortschreibung Beispielrechnung C aus Erste Trumpfkarte >#11 Kaufpreis Immobilie, netto, 17-fache Jahresmiete, Renditekategorie 3 „noch okay“ >#121: 714.000€ Kaufnebenkosten 12%: 86.000€ Kaufpreis brutto, einschl. NK / Gesamtinvestition: 800.000€ davon Eigenkapital / EK (25% der Gesamtinvestition): 200.000€ davon Darlehen (75% der Gesamtinvestition): 600.000€ BASISWERT FÜR LINEARE ABSCHREIBUNG (AFA) / Gebäude-Anschaffungskosten ohne Grundstück: ca. 600.000€ (die Gebäude-Anschaffungskosten liegen i.d.R. bei 60 bis 80% der Gesamtinvestition; hier zugrunde gelegte Annahme: 75%;) Ist-Mieteinnahme netto-kalt, p.a.: 42.000€ Abzug der nicht auf die Miete umlegbaren Kosten >#G14, ca. 25%: 10.000€ NETTO-REINERTRAG vor Zinsen vor Steuern, p.a.: 32.000€ Abzug Zinsen, 2,5% aus 600.000€ Darlehen (Zinsbindung 15 Jahre): 15.000€ Jahresüberschuss JÜ / Gewinn nach Zinsen vor Steuern, p.a.: 17.000€ EIGENKAPITAL-RENDITE nach Zinsen vor Steuern, p.a. =Jahresüberschuss : 1% des Eigenkapitals: 8,50% STEUERLICHE BETRACHTUNG (nicht liquiditätswirksam): Abzug AfA, 2% aus 600.000€ Gebäude-Anschaffungskosten: 12.000€ zu versteuernder Gewinn = JÜ 17.000€ - AfA 12.000€: 5.000€ darauf fällige Steuern und Abgaben maximal ca. 50%: 2.500€ LIQUIDITÄTS-BETRACHTUNG: Jahresüberschuss / Gewinn nach Zinsen vor Steuern (s. o.): 17.000€ Abzug Steuern (siehe oben), maximal: 2.500€ Jahresüberschuss / Gewinn nach Zinsen nach Steuern p.a.: 14.500€ EIGENKAPITAL-RENDITE nach Zinsen nach Steuern, p.a.: 7,25% Abzug anfängliche Tilgung, 2% aus 600.000€ Darlehen: 12.000€ frei verfügbare Liquidität nach Zinsen, Steuern, Tilgung p.a.: 2.500€ liquide Eigenkapital-Rendite (>#G31) = freie Liquidität : 1% des EK: 1,25% (ggf. kommt noch Rendite aus Wertsteigerung hinzu)

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