Der Superjoker in Sachen Immobilien und Steuern

116 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION Auf vernünftige Immobilien bekommt man üblicherweise Banken­dar­ lehen von 70% bis 80% der Gesamtinvestition. Das heißt: Der größte Teil des Kaufpreises einer Immobilie wird mit Geld bezahlt, das man weder erarbeiten noch versteuern muss. Im Gegensatz dazu müssen Sie jeden einzelnen Euro, den Sie in eine unbeliehene Immobilie stecken, egal, ob Anlageimmobilie oder Eigen­ heim, vorher in vollem Umfang verdienen und versteuern. Übrigens gilt dieses Prinzip sinngemäß auch für Mieterhöhungen, die man als Mieter regelmäßig hinzunehmen hat: Wenn sich die Wohnungs- miete beispielsweise in 10 Jahren um 200€ von 600€ auf 800€ erhöht, muss der Mieter dafür, je nach Steuersatz, bis zu 400€ mehr verdienen. Miete muss man aus versteuertem Geld bezahlen. Für einen Eigenheim- käufer, der auf 15 oder 20 Jahre finanziert hat, ändert sich die finanzielle Belastung über die gesamte Zeit nicht. Man muss nicht Steuerrecht studiert haben, um diese schlichten Grund­ sätze nachvollziehen zu können. Trotzdem würde ich darauf wetten, dass kein Experte der Anlageberatung Sie jemals auf den enormen finan- ziellen Effekt hingewiesen hat, der sich aus der Steuerfreiheit von Darle- hensgeldern ergibt. Genauso wenig dürfte Ihnen jemals ein Berater den Hebeleffekt erklärt haben. Weshalb nicht? Weil die Renditesteigerung, die sich aus dem Hebel­ effekt und der Steuerfreiheit von Darlehensbeträgen ergibt, nur bei beleih­baren Kapitalanlagen erzielbar ist. Die gängigen Kapitalmarkt- produkte, welche Ihnen die Mehrheit der Finanzberater so gerne anbie- tet, sind aber allesamt nicht zu sinnvollen Konditionen beleihbar. Deshalb lassen die meisten Berater in ihren Anlagevergleichen lieber gleich alle Alternativen ohne Beleihung gegeneinander antreten. Nur weil für die Konkurrenten der Immobilie keine Darlehen zu sinn­ vollen Konditionen zu bekommen sind, hält man es für korrekt, im direk- ten Vergleich von Kapitalanlagen auch die Immobilie ohne Finanzierung an den Start zu bringen. Aber NEIN, das ist keineswegs korrekt!

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