Der Superjoker in Sachen Immobilien und Steuern

125TEIL I - DIE JOKER Wie schon in der Ersten Trumpfkarte erwähnt, ist die Immobilie aus Beispielrechnung C nicht besonders ertragsstark. Was aber gerade an- hand dieses Beispiels gezeigt werden soll, ist, dass sogar eine weniger starke Immobilie der Renditekategorie 3 „noch okay“ (>#121) dank Belei- hung und Hebeleffekt ordentliche Ergebnisse liefern kann. Immerhin werden sämtliche Zinsen plus Ihr Vermögensaufbau (Schuldenabbau) durch Tilgung gleich im ersten Jahr vollständig aus den Mieteinnahmen der Immobilie bezahlt und es bleibt sogar schon etwas freie Liquidität in bar für Sie übrig. Lassen Sie uns die Tabelle noch etwas genauer betrachten: Die Tilgungsleistung (Ihr Vermögensaufbau!) beträgt anfänglich 2% der Darlehenssumme von 600.000€ und somit 12.000 €. Der ermittelte Jahresüberschuss / Gewinn Ihrer Immobilie liegt bei 17.000€ vor Steuern. Müsste dieser Gewinn voll versteuert werden, fie- len bis zu 8.500€ Steuern an, bei Maximalsatz für Steuern und Abgaben von ca. 50%. In diesem Fall würde die verbleibende Restliquidität von ebenfalls ca. 8.500€ nicht einmal ausreichen, um die 12.000€ fällige Til- gungsleistung voll erbringen zu können. Doch zum Glück gibt es die li- neare AfA. Vonden17.000€JahresüberschussderImmobiliedürfenSiezunächst nämlich 12.000€ AfA abziehen (2% der Gebäude-Anschaffungskosten). Ihr steuerlicher Gewinn beträgt somit nur 5.000€. Obwohl Sie eigentlich 17.000€ liquiden Gewinn auf Ihrem Konto haben, müssen Sie davon le- diglich 5.000€ versteuern. Jene 12.000€ des Jahresüberschusses, die dank der AfA steuerfrei bleiben, stehen Ihnen somit in voller Höhe für die Schuldentilgung zur Verfügung, die ebenfalls ca. 12.000€ ausmacht. In Wirklichkeit sind die anfänglichen AfA- und Tilgungsbeträge natür- lich nie so exakt deckungsgleich wie in unserem Beispiel. Aber bei durch- schnittlichen Anlageimmobilien liegen sie regelmäßig sehr eng beiein- ander. Mal ist die Tilgung etwas höher als die AfA, mal ist es umgekehrt. Die Abweichung ist im Normalfall ziemlich gering. Bei der AfA gilt es zu beachten, dass sich diese immer nur auf die rei- nen Anschaffungskosten des Gebäudes bezieht. Der Wert des Grund und Bodens unterliegt logischerweise keiner Abschreibung, da sich Grund-

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