Jede Rose Rose hat ihre Dornen - Immobilienrisiken

146 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION Investitionen wollen Sie durch steigende Mieten wieder wettmachen. Da das Objekt im Verhältnis zu seinen Einnahmen ziemlich teuer ist, wählen Sie ein zinsgünstiges, tilgungsfreies Finanzierungsmodell mit variablem Zinssatz und mit kurzer Zinsbindungsfrist von nur ein oder zwei Jahren. Dafür fallen anfänglich nur 1,3% Minizinsen an. Insofern bleibt trotz des hohen Kaufpreises jeden Monat noch etwas Geld aus den Einnahmen für Sie übrig. Doch auf jedes Hochpreis-Niveau im Immobilienzyklus folgt ein Rück­ gang. Nachdem der Stadtteil Ihres Hauses auch bei den Mietern seit längerer Zeit sehr beliebt ist und die Mieten ständig steigen, wird dort seit Jahren überdurchschnittlich viel saniert und neu gebaut. Das Miet­ flächenangebot übersteigt allmählich die Nachfrage. Nicht lange nachdem Sie Ihr Haus gekauft haben, finden die ersten Wohnungen im Kiez keine Mieter mehr und die ersten Vermieter kön­ nen die hohen Mieten nicht mehr durchsetzen. Dazu kommt, dass der benachbarte Stadtteil allmählich nachzieht und bei Mietern immer be­ liebter wird, unter anderem deshalb, weil die Mieten dort noch günstiger sind. Zug um Zug bildet sich auch in Ihrem Haus Leerstand, obwohl Sie die Mieten schon gesenkt haben. Ihr Cashflow schwindet. Und ausgerechnet jetzt steigen noch Ihre Kosten, weil sich einige In­ standhaltungsmaßnahmen nicht mehr länger aufschieben lassen und weil die Leitzinsen erhöht wurden. Der variable Zinssatz für Ihr Darlehen klettert um rund 50% auf 2,0%. Außerdem hat die Bank von der aktuellen Situation Wind bekommen. In einigen Monaten läuft Ihre variable Finan­ zierung aus. Die Bank möchte diese nicht mehr weiter verlängern. Das neue Zinsangebot der Bank für ein nunmehr festverzinsliches 10-Jahres- Darlehen liegt bei ca. 3% plus 2% Tilgung. Anstatt der anfänglichen 1,3% sollen Sie nun 5% p. a. an die Bank ab­ führen. Dafür hätte schon der ursprüngliche Mieten-Cashflow nicht aus­ gereicht und die zwischenzeitlich gesunkenen Mieteinnahmen reichen nun erst recht nicht mehr. Insofern erwartet die Bank, dass Sie zusätz­ liches Eigenkapital einbringen… Hier läuft also so ziemlich alles schief, was schieflaufen kann: Sinkende Mieteinnahmen, hohe Ausgaben in Folge von Instandhaltungsrückstau, steigende Zinskosten sowie erhöhter Eigenkapital-Bedarf.

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