Lage, Lage, Lage... Die Mär von der guten Lage

163TEIL II - JEDE ROSE HAT IHRE DORNEN Nun, anhand dieses konkreten Beispiels können Sie jedenfalls schon einmal üben, sich Ihre eigene Meinung zu bilden! LASSEN SIE SICH NICHT VON SOLL-MIETEN BLENDEN In den Angeboten mancher Verkäufer bzw. Makler finden Sie nur Angaben zur Höhe der Sollmiete. Die Sollmiete (>#G12) ist jene Mietsumme, die sich erzielen ließe, wenn ein Objekt, das teilweise leer steht, voll vermie- tet wäre. Oder die sich erzielen ließe, wenn aktuell niedrige Quadrat- meter-Mieten durch Mieterhöhungen gesteigert würden. Das Problem bei dieser Art der Sollmieten-Betrachtung ist, dass sie die Gegenwart außer Acht lässt und sich auf Erfolge bezieht, die - wann auch immer - erst noch erzielt werden müssen. Bestehen Sie unbedingt darauf, eine vollständige und aktuelle Miet- erliste zu bekommen, aus der die Höhe der Ist-Miete netto-kalt (>#G10) hervorgeht, sowie auch die Höhe aller Nebenkostenvorauszahlun- gen. Nehmen Sie diese Mieterliste immer als verbindliche Anlage zum Kaufvertrag. Sofern sich aus der Mieterliste ein hoher Leerstand ergeben soll- te, oder wenn Sie feststellen, dass die Wohnungen nur zu unterdurch- schnittlich niedrigen Quadratmeterpreisen vermietet sind, müssen Sie herausfinden, warum das so ist. Liegt es an einem normalen zyk- lischen Überangebot an Wohnraum im betreffenden Umfeld, das erwar- tungsgemäß im Laufe der kommenden Jahre mangels Neubauaktivitäten wieder abgebaut wird? Liegt es an einer schwachen Hausverwaltung? Liegt es an gewissen Unzulänglichkeiten des Mietshauses, die sich mit überschaubarem Kostenaufwand beheben lassen? Oder haben die Lage und / oder das Haus womöglich grundsätzliche Probleme? Ist das Letz- tere der Fall: Finger weg! In allen anderen Fällen liegen in hohem Leer- stand bzw. in niedrigen Ist-Mieten erhebliche Chancen für Sie. Grundsätzlich ist es der Idealfall für Sie als Immobilienanleger, wenn Sie ein Objekt erwerben können, bei dem die anfängliche Rendite be- zogen auf die Ist-Miete Ihre Anforderungen bereits voll erfüllt, obwohl noch ein Leerstand von 10 oder 20 Prozent besteht. Erwerben werden Sie eine Immobilie mit höherem Leerstand aber nur, nachdem Sie den Grund für den Leerstand ausfindig gemacht und eine Idee davon haben, wann und wie der Leerstand wieder abgebaut werden kann. #97

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