Lage, Lage, Lage... Die Mär von der guten Lage

161TEIL II - JEDE ROSE HAT IHRE DORNEN DRUM PRÜFE, WER SICH LANGE BINDET… Eine Immobilie ist nur dann unterbewertet, wenn Sie diese zu einem Preis bekommen, der deutlich unter ihrem tatsächlichen (inneren) Wert liegt (>#25 / #33). Wirklich unterbewertete Immobilien sind billig im Sinne von preiswert. Allerdings gibt es auch eine Menge Immobilien bzw. Lagen, die völlig zu Recht billig sind, weil Gründe vorliegen, die keine höhere Bewertung zulassen. Wenn Sie also ein Umfeld ausfindig gemacht haben, das Ihnen in Gänze superpreiswert erscheint, und wenn Sie innerhalb dieses Umfeldes womöglich noch ein ganz besonders günstiges Einzelobjekt entdeckt haben, dann müssen Sie zunächst Antworten auf diese Frage finden: WARUM GENAU ist dieses Umfeld bzw. dieses spezielle Objekt von der Papierform her (Makler-Exposé) so besonders billig?: • ergibt sich die aktuelle Unterbewertung einfach aus einer nor­ malen zyklischen Preisschwankung >#40, die Aufgrund beson­ derer äußerer Einflüsse vielleicht sogar extrem übertrieben aus­ fällt >#47? • oder liegen womöglich dauerhafte strukturelle Probleme vor, die berechtigterweise zu einem Preisverfall in dieser Lage bzw. bei dieser speziellen Immobilie geführt haben? 2 Beispiele, was mit strukturellen Problemen gemeint sein könnte: Lageprobleme: Das einzig große Unternehmen einer Region hat den Großteil seiner Arbeitsplätze an einen anderen Standort verlagert. Des­ halb sind die meisten Fachkräfte aus diesem Umfeld mittlerweile weg­ gezogen. Die örtliche Grundschule wird mangels Nachwuchs bald ge­ schlossen. Das öffentliche Schwimmbad verfällt. Der nächste Bahnhof liegt 30km entfernt. Der Bus kommt nur noch zweimal am Tag... usw. Objektprobleme: Eine konkrete Immobilie, um die es geht, ist bau­ licher Schrott: vom Hausschwamm durchsetzt, mit dauerfeuchtem Kel­ ler, verrotteten Holzfenstern, maroden Wasserleitungen usw. Die Mieter haben wegen zahlloser Mängel bereits dauerhaft die Miete gemindert. Lagen bzw. Objekte dieser Art sind manchmal mit verführerisch hoher Anfangsrendite zu bekommen. Aber sie sind eben nur billig, nicht preis­- wert. Die Verlustrisiken sind deutlich höher als die Gewinnchancen. #95

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