Lage, Lage, Lage... Die Mär von der guten Lage

165TEIL II - JEDE ROSE HAT IHRE DORNEN Was Sie suchen, ist eine ziemlich durchschnittlich erhaltene Ge- brauchtimmobilie. Diese sollte, so wie sie vor Ihnen steht, im Großen und Ganzen funktionieren. Wichtig ist, dass ihre aktuelle Ist-Miete auch weiterhin erzielbar sein wird, ohne dass Sie dafür große Summen inves- tieren müssen. Allgemein rechnet man damit, dass man bei einer Wohnimmobilie rund 10€ bis 12€ je m2 Mietfläche für Instandhaltung pro Jahr ausgibt. Damit sollte es möglich sein, den Bauzustand, bzw. die Restnutz­ungs­­- dauer (>#G47) eines durchschnittlichen Objektes mindestens auf dem Level zu erhalten, das es zum Zeitpunkt des Ankaufs hat. Weiter­ reichende, umfangreiche Modernisierungen werden Sie später nur dann angehen, wenn sich dadurch für Ihre Mieter ein sinnvoller Mehrwert er­ gibt, der sich für Sie wiederum durch entsprechend rentable Mieten- anpassungen rechtfertigt. In Bezug auf den Bauzustand tut es also ordentlicher Durchschnitt. Doch natürlich wollen Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Checken Sie die Bau­ substanz gründlich, ohne allerdings dabei zu übertreiben und zu akri­ bisch ins Detail zu gehen. Wenn Sie ein deutlich unterbewertetes Objekt für 600€, 800€ oder 1.100€ je Quadratmeter erwerben können, dann haben Sie von Beginn an einen erheblichen Puffer im Vergleich zu den Neubau-Herstellungskosten, die heute selbst bei einfachen Objekten 2.300€/m2 aufwärts betragen. Es lohnt sich insofern nicht, jede einzelne Macke im Putz und jede lose Fliese akribisch zu ermitteln und in endlosen Protokollen festzuhalten. Achten Sie auf das Große und Ganze. Wenn man, so wie ich, Architekt ist, hat man bei der Beurteilung des Gebäudezustandes natürlich einen Vorteil. Aber in den meisten Fällen genügtIhrgesunderMenschenverstandinVerbindungmitderErfahrung, die jeder Mensch im Hinblick auf Wohnimmobilien hat. Speziell beim Kauf kleinerer Immobilien ist es wirtschaftlich wenig sinnvoll, im Vorfeld wo­ möglich einen Bauschadensgutachter einzuschalten. Sie kaufen ja keine komplexe Spezial-Immobilie, keine Chip-Fabrik oder ein Krankenhaus. Im Rahmen der Bauzustandsbesichtigung einer üblichen Wohnimmobilie, nehmen Sie vielleicht einen tüchtigen Handwerker mit, den Sie gut ken­

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