Immobilienzyklus - Die Kunst unterbewertete Immobilien zu erwerben

72 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION zur Zeit an diesem Ort nicht lohnt, weil die eingebrochenen Mieten bzw. Kaufpreise nicht ausreichen, um die Kosten zu decken. Geringe Neubauaktivitäten führen zu dem Ergebnis, dass Überange- bote an Wohnraum abgebaut werden. Und zwar so lange, bis Wohnraum erneut so knapp wird, dass die Mieten wieder eine Höhe erreichen, bei der der Neubau sich wieder angemessen rechnet. Wenn die Miethöhe aber eines Tages sogar wieder ausreicht, um die vergleichsweise ho- hen Neubauherstellungskosten zu tragen, dann wird sich jede Immo- bilie noch viel besser rechnen, die Sie im unterbewerteten Preistief für 60%, 50% oder sogar für nur 40% der üblichen Neubaukosten erworben haben. Sofern es sich um eine normale zyklische Schwankung handelt, die be- treffende Lage aber keine lang anhaltenden, strukturellen Probleme hat und deren Infrastruktur und Zukunftsfähigkeit in Ordnung sind, dürfen Sie hier in kommenden Jahren mit deutlich anziehenden Mieten rechnen und somit auch mit steigenden Renditen und Immobilienwerten. Dort, wo die obigen vier Kriterien erfüllt sind, werden im Übrigen auch die Kaufpreise für Eigenheime sehr günstig sein. Den beschriebenen idealen Zeitpunkt zum Immobilienkauf, das heißt 6 Uhr auf der Immobilienuhr >#40, trifft man, wie schon besprochen, ei- gentlich nie auf den Punkt genau. Jede Zeit zwischen 4 und 8 Uhr ist für langfristig ausgerichtete Anleger schon okay. #44 DER IDEALE ORT / ZEITPUNKT FÜR DEN IMMOBILIENKAUF: • die Kaufpreis-Faktoren sind niedrig, das bedeutet die Rohrenditen von Anlageobjekten sind hoch (Renditekategorie 1 bis 3 >#121); • die Kaufpreise je Quadratmeter sind am entsprechenden Ort in den letzten Jahren auf 60%, 50% oder gar 30% der Neubau-Herstellungs­ kosten (>#G41) eingebrochen; • die Mietpreise bei Neuvermietung sind dort ebenfalls über viele Jahre gefallen, beginnen aber allmählich wieder zu steigen; • die Anzahl der Baugenehmigungen liegt noch auf einem ziemlich un- terirdischen Niveau, verglichen mit den guten Jahren.

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