Immobilienzyklus - Die Kunst unterbewertete Immobilien zu erwerben

69TEIL I - DIE ZWEITE TRUMPFKARTE immer eventuell erforderlichen Notverkauf zum ungünstigsten Zeitpunkt während des Zyklustiefs, macht Käufer 2 keinen Verlust, sondern erzielt den vollen Inflationsausgleich. Aufgrund der allgemeinen Inflation liegen nämlich die Kaufpreise bei nachfolgenden Zyklustiefs in der Regel immer höher als bei den vor- hergehenden Tiefs. Dasselbe gilt auch für die Mietpreise. Normalerweise liegen auch die Mieten beim nächsten Zyklustief ZT2, das auf den Ankauf folgt schon um einiges höher als zum Zeitpunkt des Kaufs. Auch bei je- dem danach folgenden zyklischen Tief werden die Mieten wiederum höher liegen und somit auch die Rendite der Immobilie. Käufer 2 kauft im Bereich eines Tiefs in einen steigenden Markt hin­ ein. Diese Strategie wird als antizyklisches Investieren bezeichnet. Das gute Timing von Käufer 2 wird sich über die gesamte Besitzdauer bis hin zum Verkauf der Immobilie positiv auszahlen. Käufer 3 kauft eine überteuerte Immobilie in einer angesagten Trendlage im Zyklushoch ZH1. Damit macht er alles falsch. Über weite Zeiträume der nachfolgenden Zyklen liegt der Wert seiner Immobilie auf einem Niveau unterhalb des ursprünglichen Kaufpreises. Selbst 30 Jahre später befindet sich der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Zyklustiefs ZT3 immer noch mit knapp 10% im Minus. Nur am jeweils obersten Gipfelpunkt der nachfolgenden Zyklus­ hochs gleicht der nominal gestiegene Immobilienwert wenigstens die Inflations­verluste aus. An jeder Stelle unterhalb späterer Zyklushochs befindet sich der Immobilienwert, inflationsbereinigt, in der Verlust- zone. Dasselbe gilt für die Mieteinnahmen. Über weite Zeiträume werden sie unter dem Ausgangsniveau liegen. Der Käufer muss eigenes Geld zuschießen, um Zins und Tilgung bezahlen zu können. Die Eigenkapital- Rendite wird negativ. Kein gutes Geschäft!

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