Immobilienzyklus - Die Kunst unterbewertete Immobilien zu erwerben

68 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION Drei Beispiele, die aufzeigen, welch entscheidenden Einfluss das rich- tige Timing auf den Erfolg einer Immobilien-Investition hat. Die Beispiele beziehen sich auf das Wellenreiter-Schema der vorhergehenden Dop- pelseite: Käufer 1 kauft eine Immobilie im Jahr Null, das heißt zu Beginn des ersten dar­ gestellten Zyklus. Damit macht er es nicht ganz falsch, aber auch nicht wirklich richtig. Der Kaufpreis der Immobilie liegt ungefähr bei den Herstellungs­ kosten. Nach Ablauf des Jahres 45 verkauft er die Immobilie wieder. Zu diesem Zeitpunkt ist sein Verkaufspreis dann etwa 90% höher als der ur- sprüngliche Kaufpreis. Dieser rein nominale Wertzuwachs reicht gerade einmal für den Inflationsausgleich. Aber immerhin! Im ersten Zyklustief ZT1, das auf den Ankauf folgt, liegt der Wert der Immobilie jedoch erst einmal um minus 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis. Nicht dramatisch, solange die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht verkauft werden muss. Die Hauptsache ist, dass die Mieteinnah- men auch während des Tiefs noch ausreichen, um Zins und Tilgung zu decken. Dies wird im aktuellen Beispiel der Fall sein. Während der ers­ ten Jahre nach dem Kauf sind die Mieteneinnahmen zunächst ja für eine Weile gestiegen und haben einen Puffer aufgebaut, sodass sie nun nicht wesentlich unter ihr Ausgangsniveau zurückfallen werden, wenn über- haupt. Trotzdem ist es nicht gerade eine Rendite-Perle, die Käufer 1 er- worben hat. Käufer 2 kauft eine unterbewertete Immobilie im Bereich des Zyklustiefs ZT1. Damit macht er alles richtig. Gleich beim nächsten Zyklushoch ZH2, das heißt nach nur 7 bis 8 Jah- ren, blickt er in etwa auf dieselben 90% Wertsteigerung, auf die Käufer 1 satte 45 Jahre warten muss. Der Wertzuwachs übertrifft die Inflation in- nerhalb des betreffenden Zeitraums ungefähr um das Sechsfache. Sogar am ersten zyklischen Tiefpunkt ZT2, der 15 Jahre nach dem Ankauf eintritt, liegt der Wert der Immobilie noch rund 30% im Plus über dem ursprünglichen Kaufpreis. Das heißt, selbst bei einem, warum auch #42

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