Immobilienzyklus - Die Kunst unterbewertete Immobilien zu erwerben

75TEIL I - DIE ZWEITE TRUMPFKARTE sie dann auch die Produktion wieder hoch, um möglichst viele Waren zu den höheren Preisen zu verkaufen. Diese periodischen Preisschwan­­- kungen wurden erstmals 1927 am Beispiel der Schweinepreise vorge­- stellt. Deshalb werden auch sie in der Immobilienwirtschaft häufig als Schweinezyklus bezeichnet. Schon im Rahmen natürlicher, unbeeinflusster Preiszyklen können kräftige Preisschwankungen auftreten, die uns attraktive Kaufgelegen- heiten finden lassen. In der Realität kommen gänzlich unbeeinflusste, freie Immobilienmärkte jedoch ziemlich selten vor. EXTREME PREISSCHWANKUNGEN IN FOLGE ÄUSSERER EINFLÜSSE AUF DIE IMMOBILIENMÄRKTE Eine große Vielfalt möglicher äußerer Einflüsse wirkt sich regelmäßig stark bis extrem auf den Verlauf von Immobilien-Preiszyklen aus. Meist besteht ein politischer Hintergrund: Die Einführung oder der Abbau von Subventionen, Änderungen im Mietgesetz, Energieeinspargesetze, Ausweisung von Sanierungsgebieten, politisch gewollter Strukturwandel in ganzen Regionen usw. Konkrete Beispiele dafür wären u. a. die Einführung und die spätere Wiederabschaffung der Sonder-AfA-Ost nach dem Fall der Mauer, der drastische Abbau der Kohleindustrie im Ruhrgebiet oder ganz aktuell die Mietpreisbremse. Aus derlei politischen Vorgaben entwickelt sich regelmäßig eine Ei- gen­dynamik, die zu irrationalen, oft maßlosen Übertreibungen führt. Wenn immer wieder ganze Bezirke, Städte oder gar Regionen in eine ex- treme Unterbewertung abstürzen, gibt es dafür meist rationale Auslöser, die aber oft ein emotionales, unkontrollierbares Herdenverhalten nach sich ziehen, das zwischen Euphorie und Panik pendelt. Vom drastischen Preisverfall am Berliner Immobilienmarkt in den Jahren nachderJahrtausendwendehabenSiebereitsgehört.IndieserZeitgabes hohe Leerstände bei Mietwohnungen, das heißt, das Angebot überstieg die Nachfrage gewaltig. Grund dafür war die steuerliche Subvention nach der Wiedervereinigung, die sogenannte Sonder-AfA-Ost, wodurch zu viele Wohnungen saniert bzw. neu gebaut worden waren. Außerdem war die Einwohnerzahl Berlins, entgegen den ambitionierten Annahmen nach dem Fall der Mauer, für einige Jahre gesunken. #47

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