Anlageimmobilien - Kennzahlen und Renditekategorien

229TEIL III - DIE VERMIETETE ANLAGEIMMOBILIE #139 Exposé-Preis Kaufnebenkosten ca. 12% Kaufpreis brutto 5-FAMILIENHAUS, ges. 361m2 Faktor: 15,5-fach / Rohrendite: 6,45% Ist-Miete netto-kalt, 9,40€ je m2 Abzug nicht umlegbare Kosten 25% Netto-Reinertrag vor Zinsen p.a. EK 25% = 178.000€ / Darlehen 75% = Abzug Zinsen (15 Jahre) 2,50% p.a. Jahresüberschuss nach Zinsen Eigenkapital-Rendite p.a. Abzug anfängl. Tilgung 2% liquider Jahresüberschuss p.a. liquide Eigenkapital-Rendite 40.774€ 10.194€ 30.580€ 530.000€ 13.250€ 17.330€ 9,73% 10.600€ 6.730€ 3,78% 632.000€ 76.000€ 708.000€ 1.751€/m2 BEISPIEL 5 RENDITEKATEGORIE 3 MITTE / FAKTOR 15,5-FACH • Gleicher Faktor und gleiche Roh-Rendite wie beim vorigen Objekt; gleiche Eigenkapital-Rendite und gleiche liquide Eigenkapitalrendite; • Trotzdem passt dieses Objekt nicht richtig zu Renditekategorie 4 >#121: Warum nicht? • Weil der Kaufpreis pro Quadratmeter mit 1.748€ für Kategorie 3 un- üblich hoch ist! • Wenn der Kaufpreis je m2 passt, ist der Mietpreis je m2 immer okay • Wenn der Kaufpreis hoch ist, ist immer auch die Miete hoch • In konkretem Fall müssen Sie herausfinden, wie hoch die Mieten im Umfeld sind; liegen diese noch ein gutes Stück über den 9,40€/ m2 dieses Objektes, was eher die Ausnahme wäre, dann können Sie sich erst einmal weiter mit dem Objekt befassen • Bei Faktor 15,5-fach erscheint es aber wahrscheinlicher, dass das Mietpreis-Niveau im Umfeld deutlich unter 9,40€/m2 liegen wird; Da- raus ergibt sich folgendes Risiko: Mietrückgang bei jedem Mieter- wechsel!

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