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Anlageimmobilien - Kennzahlen und Renditekategorien

207TEIL III - DIE VERMIETETE ANLAGEIMMOBILIE abweichen. Trotzdem ist der Genauigkeitsgrad der Werte ausreichend, um Ihnen ein erstes gutes Gefühl für die Ertragsstärke einer Immobilie zu vermitteln. Damit verfügen Sie über eine Entscheidungsgrundlage in der Frage, ob es sich lohnen könnte, ein Angebot weiter zu verfolgen oder ob Sie es lieber in den Papierkorb befördern wollen. Im Rahmen der Berechnung der in der Tabelle ausgewiesenen Rendite- Kennzahlen 1 und 2 mussten bestimmte Ausgangswerte zugrunde gelegt werden, wie sie zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Buches üblich waren: Eigenkapital 25%, Beleihung 75%, Zinssatz 2,50% p.a., Zinsbin- dung 15 Jahre, anfängliche Tilgung 2% p.a., Kaufnebenkosten 12%, Abzug von der Ist-Miete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 25%. Die angenommenen Von-Bis-Werte für die Kennzahl 3 basieren auf den durchschnittlichen Neubau-Herstellungskosten (>#G41) von ca. 2.300€/m2 . Niedriger dürften die Herstellungskosten eigentlich nirgendwo mehr sein. Das heißt, wenn Sie in Renditekategorie 3 für den Kaufpreis je Quadratmeter maximal 1.600€ ausgeben, dann liegt dieser immer noch mindestens rund 30% unter den Herstellungskosten. In Top- Cities und Top-Straßen sind die Herstellungskosten natürlich höher, al- lein wegen höherer Grundstückspreise und Baustandards. Das ist für uns jedoch unerheblich, weil in diesen Lagen ohnehin keine Anlageim- mobilien in den Renditekategorien 1 bis 3 gehandelt werden. DIE TABELLE DER RENDITEKATEGORIEN IST NUR SOLANGE WIRKLICH AKTUELL, WIE SICH DIE DARLEHENSZINSEN NICHT WESENTLICH VON 2,5% WEGBEWEGEN Eine Schwachstelle dieses Buches also? Wenn Sie so wollen: JA! Ander- erseits blieb mir ja nichts anderes übrig, als die bei Drucklegung dieses Buches geltenden Kreditzinsen, zuzüglich einer gewissen Reserve für die Renditeermittlung, zugrundezulegen, wohlwissend, dass sich die Zinsen in der Realität früher oder später ändern werden. Der Nutzen, den Ihnen nicht nur die Tabelle der Renditekategorien, sondern auch die anderen Beispielrechnungen des Buches trotzdem bieten, ist, dass Sie mit ihrer Hilfe ein gutes Gefühl für die wirtschaftlich- en Gesetzmäßigkeiten der Immobilien-Investition entwickeln können. #122

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