Anlageimmobilien - Kennzahlen und Renditekategorien

209TEIL III - DIE VERMIETETE ANLAGEIMMOBILIE nicht umlegbare Kosten bereits enthalten. Das heißt, die Ist-Miete könnte bei Renditekategorie 3, Faktor 17-fach, insgesamt um 13% bis 14% ein- brechen, bevor Ihr liquides Zusatzeinkommen erst einmal weg wäre. Aber selbst dann wären Sie immerhin noch in der Lage, Zins und Tilgung (IHR Geld! >#G21) vollständig aus der Miete zu bezahlen. Aus meiner Sicht ist es vernünftig, nur Anlageimmobilien zu erwer- ben, deren liquider Jahresüberschuss wenigstens 10% bis 15% Reserve bietet. Um dies zu gewährleisten, muss bei einem Darlehenszinssatz von 2,5% der schwächste zulässige Faktor in Renditekategorie 3 mit etwa 17- fach gewählt werden. Und dieser Faktor ist dann anzupassen, wenn sich der Zinssatz zu weit von der 2,5%-Grenze weg bewegt. Würden die Finanzierungszinsen beispielsweise auf 3,3% ansteigen, dann würde die Eigenkapital-Rendite eines Objektes, das zum 17-fachen der Jahresmiete gekauft wird, nur noch ca. 6% betragen und die liquide Eigenkapital-Rendite läge in etwa bei null. In diesem Fall wäre keine Li- quiditätsreserve mehr gegeben. Schon bei geringen Mieteinbrüchen müsste Geld aus anderen Quellen zugeschossen werden, um den Kapi- taldienst erbringen zu können. Bei einem auf 3,3% gestiegenen Darlehenszins dürfte der Kaufpreis maximal das 14,5- bis 15-fache der Jahresmiete betragen, damit die Vorgaben für die Liquiditäts-Reserve in Renditekategorie 3 noch erfüllt werden könnten. Sollten Sie tatsächlich irgendwann von den Banken nur noch Zinssätze angeboten bekommen, die über den in der Tabelle der Renditekatego- rien zugrunde gelegten 2,5% liegen, dann können Sie die veränderten Eigenkapital-Renditen jedoch ziemlich einfach selbst ausrechnen. Die Formeln dafür finden Sie im Glossar. Oder Sie laden sich von der Website www.immoEinmaleins.de die Ankaufskalkulation als Excel-Tabelle herunter. Dort sind alle Formeln be- reits einprogrammiert. Es wird Sie kaum mehr als zwei Minuten kosten, die spezifischen Eckdaten einer betreffenden Immobilie in den Tabel- lenrohling einzusetzen. Anschließend können Sie einmal testweise mit unterschiedlichen Zinssätzen spielen und beobachten, wie sich die Ren- ditewerte dadurch verändern.

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