Anlageimmobilien - Kennzahlen und Renditekategorien

205TEIL III - DIE VERMIETETE ANLAGEIMMOBILIE Sehr wichtig: Die Bedeutung der Kennzahlen 1 bis 3 sollte Ihnen gut vertraut sein. Sowohl der Faktor als auch die Roh-Rendite sind geeignet, Ihnen das gewünschte erste Gefühl für die wirtschaftliche Stärke einer Anlageim- mobilie zu vermitteln. Beide Kennzahlen drücken im Grunde dasselbe aus, lediglich in einer anderen Einheit. Kapitalanleger, die sich viel mit den Finanzmärkten beschäftigen, arbeiten in der Regel lieber mit der Roh- Rendite in Prozent. Reine Immobilienleute bevorzugen eher den Faktor, also das Vielfache der Jahresmiete. Nach einiger Zeit und mit etwas Routine werden Sie immer bes- ser abschätzen können, welche Eigenkapital-Rendite sich aus einer bestimmten Roh-Rendite bzw. aus einem bestimmten Faktor in etwa ergeben wird. Und das ist es ja, worum es bei Anlageimmobilien geht: die Eigenkapital-Rendite bzw. die liquide Eigenkapital-Rendite. Um den Prozess der Routinegewinnung für Sie etwas abzukürzen, finden Sie im nächsten Abschnitt eine Tabelle mit Renditekategorien. Sobald Ihnen entweder der Faktor oder die Rohrendite einer Immobilie bekannt ist, können Sie die Eigenkapital-Rendite bequem in der Tabelle ablesen. Doch Faktor und Rohrendite allein liefern noch kein vollständiges Bild, wenn es darum geht zu beurteilen, ob eine Immobilie wirklich preiswert ist oder nicht. Zusätzlich benötigen wir noch die Kennzahl 3, den Kauf- preis je Quadratmeter. Die Quadratmeterpreise der unterbewerteten Immobilien, die wir suchen, liegen bei 60%, 40% oder sogar nur bei 20% der im Umfeld ak- tuell üblichen Neubau-Herstellungskosten >#G41. Doch immer wieder werden Sie Objekte mit eigentlich guter Rendite, aber einem zu teuren Kaufpreis je Quadratmeter angeboten bekommen. Das bedeutet, dass hier auch der Mietpreis pro Quadratmeter (>#G11) sehr teuer sein muss. Bei jedem Mieterwechsel besteht insofern die Ge- fahr, dass der bisherige Mietpreis nicht mehr erzielbar ist und dass die Rendite einbricht. Nur wenn eine Immobilie auch für die Kennzahl 3, den Kaufpreis je Quadratmeter, einen günstigen Wert aufweist, ist sie für uns interessant.

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