Hebeleffekt

18 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION #11 RENDITE AUS CASHFLOW BEISPIELRECHNUNG C: ANLAGEIMMOBILIE MIT BELEIHUNG Wenn Sie mit 200.000€ Eigenkapital und mit 600.000€ von Ihrer Bank eine vernünftige Immobilie für 800.000€ erwerben, die Ihnen einen Netto-Rein- ertrag von 32.000€ pro Jahr liefert, dann ergibt sich daraus, nach Zinsen, eine Eigenkapital-Rendite von 8,5% p.a. Gegenüber der unbeliehenen Immo- bilie wird die EK-Rendite mehr als verdoppelt. Kaufpreis Immobilie, netto, 17-fache Jahresmiete, Renditekategorie 3 „noch okay“ >#121: 714.000€ Kaufnebenkosten ca. 12%: 86.000€ Kaufpreis brutto, einschl. NK / Gesamtinvestition: 800.000€ anfängliche Ist-Mieteinnahme netto-kalt, p.a.: 42.000€ Abzug der nicht umlegbaren Kosten >#G14, ca. 25%: 10.000€ Netto-Reinertrag vor Steuern, p.a.: 32.000€ Gesamtkapital-Rendite (>#G29) vor Steuern, p.a. Die Ertragskraft der unbeliehenen Immobilie ist somit genauso groß wie im Beispiel B. Nun kommt aber die Beleihung ins Spiel: 75% Darlehen 600.000€, 25% Eigenkapital 200.000€. Netto-Reinertrag vor Steuern, p.a.: 32.000€ Abzug Zinsen, 2,5% p.a. auf 600.000€ (Zinsbindung 15 Jahre): 15.000€ Jahresüberschuss / Gewinn nach Zinsen vor Steuern, p.a.: 17.000€ Eigenkapital-Rendite (>#G30) nach Zinsen vor Steuern, p.a. Rendite aus Cashflow (ersparte Miete) beim Eigenheim >#160 / #161 NETTO-REINERTRAG 1% DES KAUFPREISES BRUTTO 32.000€ 8.000€ 4,00%== JAHRESÜBERSCHUSS / GEWINN 1% DES EIGENKAPITALS 17.500€ 2.000€ 8,50%== Im Beispiel C steht Ihnen ein 15-Jahres-Darlehen für 2,5% Zinsen zur Ver- fügung. Die Gesamtkapital-Rendite aus Cashflow liegt bei Ihrer Immo- bilie mit 4% immerhin schon deutlich höher als die aktuellen Sparzinsen. Sie haben also mithilfe Ihrer Bank eine Einnahmequelle erworben, deren jährlicher Gewinn aus laufenden Einnahmen erheblich größer ist als die

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