Hebeleffekt

19TEIL I - DIE ERSTE TRUMPFKARTE #12 Zinskosten. In Euro gesprochen: Pro Jahr haben Sie einen Netto-Rein- ertrag aus Mieten in Höhe von 32.000€, müssen davon aber nur 15.000€ für Zinsen ausgeben. Übrig bleibt ein Jahresüberschuss von 17.000€ zu Ihren Gunsten. Ihr Eigenkapitaleinsatz beträgt in Beispielrechnung C nach wie vor 200.000€, genau wie bei den nicht beliehenen Beispielen A und B. Trotzdem steigt Ihr Gewinn mithilfe von Beleihung und Hebeleffekt um 9.000€ pro Jahr auf nunmehr 17.000€. Die Eigenkapital-Rendite wird von 4% auf 8,5% nach oben gehebelt. Hier einige fällige Anmerkungen zum Thema Tilgung: Mancher Leser mag sich schon gedacht haben, ich wolle im Beispiel C, in dem es um eine beliehene Immobilie geht, die Tilgung des Kredits unter- schlagen. Schließlich ist die Tilgung doch, genau wie die Zinsen, aus den Einnahmen zu bezahlen. Das ist absolut richtig, aber dennoch wird die Eigenkapital-Rendite durch die Tilgung nicht beeinträchtigt. Tilgung schmälert nämlich nicht den Gewinn, sondern lediglich die sofort verfügbare Liquidität. In jedem Fall aber ist und bleibt der zu tilgende Betrag vollumfänglich IHR Geld! Die Tilgungsrate beträgt übli- cherweise etwa 2% und stellt eine Art Sparplan dar, den Ihnen die Bank auferlegt, um Ihre Schulden und damit auch die Zinsbelastung im Laufe der Zeit abzubauen. Im Gegenzug lässt jeder getilgte Euro Ihr Netto- Vermögen anwachsen >#G21 Tilgung. Im aktuellen Beispiel C werden durch die Tilgung pro Jahr 12.000€ aus dem Gewinn an die Bank weitergereicht (2 % von 600.000€). Danach blei- ben 5.000€ frei verfügbares Bargeld für Sie übrig. Das sind zwar nur 2,5% p.a. bezogen auf die eingesetzten 200.000€ Eigenkapital, aber immer- hin schon sehr viel mehr, als Sie heutzutage auf dem Sparkonto an Zin- sen bekommen. Außerdem besitzen Sie zum Jahresende eine Immobilie, auf der 12.000€ weniger Schulden lasten. Um diesen Betrag hat sich Ihr Netto-Vermögen erhöht, das heißt, Ihr Gewinn liegt nach wie vor bei 17.000€, bzw. 8,5% pro Jahr. Im Beispiel C ging es darum aufzuzeigen, wie kräftig sich Gewinn und EK-Rendite mittels Beleihung nach oben hebeln lassen - sogar im Falle einer nicht so ertragsstarken Immobilie. Die Tilgung wurde dabei nicht weiter berücksichtigt, da sie den Gewinn unangetastet lässt.

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